El nuevo repique de campanas

Recientemente, la Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática de la comunidad valenciana, publicaba en el DOCV núm. 9405 de 16 de agosto de 2022, con vigencia desde el domingo,16 de octubre de 2022, el siguiente: DECRETO 98/2022, de 29 de julio, del Consell, por el que se regula el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana y los requisitos para la inscripción. (1)

No es pasmoso ese tañir; el mismo, sigue la estela de otras comunidades que ya lo tienen instaurado, así que no puede sorprender a nadie.

Incluso su articulado es parecido al de las otras comunidades.

Así que, salvo en su aparición, poco de novedosos hay en él. Y el mismo, sigue la estructura de otros similares.

Pero en el preámbulo (2) al Decreto mencionado, sí hay algunas cuestiones peculiares. Veamos alguna.

“Una necesidad imperiosa.”

La que nos ha chocado primero es cuando en el Preámbulo se hace referencia a “una necesidad imperiosa”. Se escribe:

“Así mismo, se han tenido en consideración las prescripciones del artículo 5.1 de la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado (LGUM) respecto a las razones imperiosas de interés general exigidas a las autoridades competentes”

Y se insiste:

“Por ello, se ha motivado de forma explícita en el Decreto su necesidad en la salvaguarda de alguna razón imperiosa de interés general de entre las comprendidas en el artículo 3.11 de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.”

Por si el lector no lo recuerda bien, la consulta al diccionario sobre la palabra imperiosa (3) nos indica que:

1. adj. Que manda o se comporta con autoritarismo.
2. adj. Dicho de una orden: Dada de manera autoritaria.
3. adj. Propio de alguien autoritario o altivo. Voz imperiosa. Gesto imperioso.
4. adj. Fuerte e ineludible. Sentimiento, deber imperioso. Ley imperiosa.
5. adj. Necesario, urgente, apremiante. Tarea, necesidad imperiosa.

En este caso, la buena voluntad nos lleva a suponer que es la quinta definición la que ha llevado a las autoridades competentes a decretar la publicado. Y no otras, ¿verdad?

Pero si era necesaria, urgente y apremiante su publicación, ¿por qué se ha tardado tanto en hacerlo? (Desde noviembre de 2009 ─fecha de la Ley a la que se alude─, hasta hoy, noviembre de 2022, han pasado 13 años.)

El carácter obligatorio del mismo

Pero no está mal, pues como la solterona del cuento: más tarde que nunca. Y aunque lentos, la comunidad valenciana ha evitado el abismo en el que otras comunidades han caído: en el del carácter voluntario o no, de la inscripción en el Registro de Agentes. Afortunadamente, esta vez se ha decretado, a nuestro juicio con inteligencia, el carácter obligatorio de su inscripción.

Y así, en el artículo 4 Naturaleza jurídica y adscripción, se escribe en el punto 1:

“1. El Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana es de titularidad pública, y naturaleza administrativa, gratuito y de carácter obligatorio…”

Sigue así el camino de otras comunidades que también lo han establecido como obligatorio y se aparte del quebrado sendero que han seguido otras, al instaurarlo como voluntario.

Así que en nuestra patria aparecen de nuevo las dos furias que pocas alegrías nos han traído en España y que aquí adoptan otros trajes, aquellas que instauran el Registro de Intermediación Inmobiliaria con carácter voluntario y las que lo hacen obligatorio.

¿La unidad de mercado?

Usted ya lo sabía: cambiar de autonomía significa tener que abordar una legislación distinta y, la realidad divergente entre una y otra, tiene que provocar algún que otro problema. Véase la “confesión” de la autoridad competente:

“Con el fin de hacer efectivo el principio de unidad de mercado, en las últimas décadas se han llevado a cabo importantes esfuerzos. Sin embargo, y a pesar de las medidas adoptadas, la fragmentación subsiste en el mercado español, lo que se traduce en un elevado coste que dificulta de forma considerable la actividad de las empresas. La necesidad de eliminar este coste, así como los obstáculos y trabas derivados del crecimiento de la regulación ha sido una de las principales demandas que los operadores económicos han venido trasladando en los últimos años.

Esta fragmentación del mercado nacional dificulta la competencia efectiva e impide aprovechar las economías de escala que ofrece operar en un mercado de mayores dimensiones, lo que desincentiva la inversión y, en definitiva, reduce la productividad, la competitividad, el crecimiento económico y el empleo, con el importante coste económico que supone en términos de prosperidad, empleo y bienestar de los ciudadanos.”

Del preámbulo de la ley mencionada: Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado (LGUM) (4)

La transparencia del mercado, a la que contribuye este Decreto

Véase alguna de las virtudes de ese decreto:

Con la publicación del mismo decreto 98/2022, de 29 de julio, del Consell valenciano, se pretende que:

…se ha motivado de forma explícita en el Decreto su necesidad en la salvaguarda de alguna razón imperiosa de interés general de entre las comprendidas en el artículo 3.11 de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio. En concreto, en la previsión de velar por la transparencia en el sector de la vivienda y garantizar la protección de las personas consumidoras,

Nótese que, en caso contrario, si el registro fuese voluntario las cosas serían muy diferentes.

¿Qué pasa con la trasparencia en ambos casos? ¿es igual? ¿Aportan ambas, la misma necesaria trasparencia al proceso de intermediación?

Véase este razonamiento:

Cuando se instaura un Registro, voluntario u obligado, aquel aportará la trasparencia que aporte (Perogrullo dixit) … acerca de los registrados en el mismo… pero: ¿Qué clase de trasparencia puede aportar ese un Registro voluntario sobre los no registrados?

Ninguna.

¡Y cuál puede ser el porcentaje de los no inscritos respecto del conjunto de intermediarios que operan en una comunidad, para comprobar la importancia del propio Registro de Intermediación Inmobiliaria?

Nadie lo puede saber ahora.

Se podría, pero eso exige, entre otras cosas, el carácter obligatorio del Registro.

Pero no se quiere. (en algunos sitios sí, pero no en todos.)

No existe pues, la unidad de mercado en este aspecto.

El carácter voluntario del Registro de Intermediación Inmobiliaria

Por último, el infierno está empedrado de buenas intenciones se dice en España (5). Este es el punto crucial de los Registros existentes en los que la inscripción no sea obligatoria. Y es que:

Si no es obligatorio no puede conocerse los intermediarios de cada operación. Y esa oscuridad es mala.

¿Por qué ocurre eso? ¿Quizás sea porque un registro de tal clase no modifica la realidad que pretende instaurar?

No pase deprisa por esta pregunta. Porque su repuesta puede ser muy distinta a la previsible: ¡Claro que sí, las leyes instauran una nueva realidad que sustituye y mejora a la anterior, faltaría, más! Pues es probable que los registros voluntarios sean inanes para mejorar el tráfico inmobiliario. (6) De eso hablaremos en el siguiente artículo.

Me despido a la romana felicitando a la comunidad valenciana por su decisión imperativa. Y esta vez, acertada.

Y a usted, le deseo la vieja expresión romana usada al final de los escritos: ¡Siga con Salud!

Notas:

1. Puede leerse, por ejemplo, en la excelente página de Noticias Jurídicas que mostramos: https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/736141-d-98-2022-de-29-jul-ca-valenciana-registro-de-agentes-de-intermediacion.html
2. Preámbulo: “Parte expositiva o texto introductorio, carente de valor normativo, que antecede habitualmente al articulado de una norma jurídica. Recibe también el nombre de exposición de motivos.” https://dpej.rae.es/lema/pre%C3%A1mbulo
3. Imperiosa. Léase en: https://dle.rae.es/imperioso
4. Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado (LGUM) https://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/517992-l-20-2013-de-9-dic-garantia-de-la-unidad-de-mercado.html#I18
5. “San Francisco de Sales (Cartas, cap. 74), atribuye la frase «El infierno está lleno de buenas voluntades o deseos» a San Bernardo de Claraval, nacido en Fontaine, de la Borgoña (Francia), en el año 1091, y que representa una gran figura en la historia de la Edad Media… [Pero]… Todo hace sospechar que se trata de una expresión muy antigua y de origen impreciso.” Visto en: https://cvc.cervantes.es/foros/leer_asunto1.asp?vCodigo=51555
6. Véase, en la revista de Expertos inmobiliarios núnero 133, las declaraciones del delegado en Canarias de esa organización. (Si no puede acceder a ella, no se preocupe, de estas ─muy interesantes declaraciones sobre la eficacia de un Registro de Agentes de la Intermediación Inmobiliaria─ nos ocuparemos en un próximo artículo.)